El error legal que te puede costar una venta (o algo peor) 472n1

Hay errores que te cuestan tiempo, otros te cuestan dinero y luego están los que te pueden costar una venta entera o algo peor una denuncia. Hoy vamos a hablar de uno de esos errores que no se ven venir hasta que es demasiado tarde, no conocer los aspectos legales básicos del proceso inmobiliario y ojo que no te estoy diciendo que te conviertas en abogado pero si vas a vender casas mínimo necesitas saber dónde te estás metiendo porque este sector tiene muchas partes bonitas pero también tiene leyes y si no las conoces y no sabes lo que se firma, si no sabes lo que implica cada documento puedes meter la pata. Así que lo que vamos a hacer hoy no es entrar al detalle técnico de cada ley, eso lo dejamos para otros episodios o a ver si invito a algún abogado que quiera venir a hablarnos de esto.

Hoy lo que quiero es que tengas una visión general, clara, útil y que sea accionable de lo mínimo que tienes que saber para no parecer un turista en tu propia profesión. Y sí, esto va sobre aspectos legales pero también sobre credibilidad, confianza, porque cuando un cliente te pregunta algo y tú no sabes ni por dónde empezar a explicarlo la confianza baja mucho y la venta también. Atiende, el proceso de compraventa está lleno de puntos donde un error legal puede hundirte la operación, desde el mandato, el encargo de venta hasta la liquidación de impuestos, desde la nota simple hasta la redacción de la propuesta de compra.

Y hay muchos asesores que no han leído nunca ni una vez el mandato que hace firmar a sus clientes, ni se han parado a entender lo que ponen y se han cuestionado si están usando las cláusulas correspondientes. Te hago una pregunta rápida a ver si contestas con seguridad. ¿Tú sabes qué tipo de arras estás usando? ¿Sabes cómo afectan al comprador y al vendedor? ¿Sabes cuándo solicitar la nota simple y qué debes comprobar en ella? ¿Tienes claro si hay deudas asociadas a la vivienda? ¿Sabes a quién le toca pagar qué impuestos y cuándo? Si has dudado más de dos segundos en cualquiera de éstas, quédate. Si te crees Harry Specter de las inmobiliarias puedes irte a hacer algo mejor como escuchar reggaeton o a Shakira, yo que sé.

Mira, yo no soy abogado, pero sé cuando tengo que levantar la mano y decir, ojo, esto hay que revisarlo con el departamento jurídico. Es lo mínimo. Pero también sé explicar lo básico, porque muchas veces el cliente solo quiere saber si puede firmar tranquilo. Y ahí entra tu papel como asesor, dar seguridad, no improvisar. Vamos a dejar claro lo mínimo que debes tener presente. Primero los tributos. Tienes que tener claro qué paga el comprador y qué paga el vendedor. Te sorprendería, pero hay gente que no tiene ni idea de que para comprar una casa hay que pagar impuestos. En un país que prácticamente es un infierno fiscal.

El vendedor, en principio, sólo paga la plusvalía municipal, que en muchos casos, en mi opinión no solicitada de hoy, te diré que es un robo legalizado por los ayuntamientos a los que le da igual el mercado. Porque se paga aunque el valor del suelo se haya hundido en el mercado, pero bueno, eso ya lo hablaremos con más calma otro día. El comprador, si la vivienda es nueva, paga IVA y actos jurídicos documentados. Y si es de segunda mano, paga el ITP, que es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Y si hay hipoteca, antes también pagaba actos jurídicos documentados, pero desde 2008 sólo paga el banco.

Todo esto cambia según comunidad autónoma, tipo de inmueble, condiciones del préstamo, así que no vale con tener una idea general. Tienes que conocer cómo se aplica en tu zona. Ahora voy con los derechos reales. Aquí entra lo típico que muchos asesores dicen sin saber ni lo que significa. La nuda propiedad, el usufructo, la servidumbre, el derecho de planteo, derecho de retrato, derecho de superficie, derecho de habitación, pleno dominio. No hace falta que te sepas el código civil de memoria, pero sí que sepas qué implica cada uno. Para no quedarte con cara de póker cuando el cliente te diga, es que mi madre tiene el usufructo vitalicio.

No he venido aquí a soltarte el rollo de qué es cada uno. Te lo buscas y aprendes. Luego, si quieres, pasa un poco por encima. O pregunta al departamento jurídico o a tu abogado de referencia hasta que lo entiendas. Tengo que hablarte de las instituciones y organismos. Este es otro tema que muchos ignoran.

Tienes que saber a quién acudir para cada gestión, porque entre los organismos públicos parece que no se hablan. Y no está muy por la labor de trabajar. Por eso que las notas simples, la frase mítica de finca no coordinada con el catastro, pues eso, que cada uno va a lo suyo. Y tú debes ir a lo tuyo, que es solucionar cosas a tus clientes, que son los propietarios.

A ver, atiende porque puede que tengas que llevar algún papel a estos sitios. El registro de la propiedad, el catastro, el ayuntamiento, la agencia tributaria, el ministerio de justicia, comunidad autónoma, empresas municipales de vivienda, la notaría… ¿sabes dónde pedir una nota simple? Sé que es muy básico, pero ¿sabes consultar el valor catastral? ¿Dónde se liquida el ITP de tu comunidad? Si no lo sabes, tienes que aprenderlo, porque te va a tocar hacerlo, y no una vez. Y antes de seguir, quiero decirte que si quieres aprender más sobre este tipo de cosas, suscríbete a la newsletter. Vende inmobiliaria para gente despierta. Cada día, una elección accionable. Claro, directo, sin postureo, gratis, y si no te gusta, pues te borras y ya está. alfonsorivero.com. Dígame.